Аверин Руслан: как украинцу инвестировать в недвижимость США и получать дивиденды через акции

Аверин Руслан - независимый финансовый аналитик и инвестор, специализирующийся на структурировании международных портфелей активов и оценке доходности зарубежной недвижимости. Практика показывает, что для инвестора из Украины участие в американском рынке недвижимости не обязательно означает покупку квартиры, открытие банковского счета в США или личный визит в страну: доступ к крупным объектам можно получить через биржевые инструменты. В качестве справочного ресурса можно изучить профиль Ruslan Averin, а затем перейти непосредственно к оценке подходящих инструментов.

Недвижимость США без покупки здания

Американские REITs позволяют приобрести акции компаний, которые владеют или управляют объектами недвижимости. В зависимости от специализации речь идет о жилых комплексах, складах, торговых площадях, офисах, гостиницах или дата-центрах. Таким образом, инвестор фактически получает небольшую долю большого портфеля недвижимости, а не пытается самостоятельно купить и обслуживать конкретный объект.

Особенность модели заключается в том, что квалифицируемые REIT обязаны распределять среди акционеров не менее 90 процентов налогооблагаемого дохода при соблюдении установленных законодательством условий. Именно поэтому дивиденды являются одной из центральных составляющих инвестиционной стратегии REIT.

Показатель, который стоит анализировать в первую очередь, называется Dividend Yield. Оценка доходности (Dividend Yield) показывает отношение годовых дивидендных выплат к текущей стоимости акции. Высокая цифра сама по себе еще не означает качественную инвестицию: необходимо смотреть на долговую нагрузку, заполняемость объектов, денежный поток, динамику аренды и устойчивость бизнеса.

Показательно направление логистической недвижимости. Prologis управляет крупным международным портфелем логистических объектов, причем среди его клиентов есть Amazon, Home Depot и FedEx. По состоянию на конец 2025 года компания указывала более 4 000 клиентов в своем консолидированном сегменте недвижимости.

Аверин Руслан: как построить инвестиционный портфель из Украины

Для украинского инвестора принципиально важно разделять покупку недвижимости и покупку акций REIT. В первом случае возникают вопросы регистрации собственности, управления объектом, ремонта, страхования и поиска арендаторов. Во втором большая часть операционной работы остается на стороне публичной компании.

Практический алгоритм может выглядеть следующим образом:

• выбрать международного брокера, который открывает счета гражданам Украины и предоставляет доступ к американским биржам;
• пройти идентификацию и заполнить налоговую форму W-8BEN;
• изучить финансовую отчетность выбранных REIT и определить приемлемое соотношение риска и потенциального дохода;
• купить акции несколькими траншами, не концентрируя весь капитал в одном секторе;
• получать дивиденды в USD и периодически пересматривать структуру портфеля.

Форма W-8BEN имеет принципиальное значение для нерезидента США. IRS указывает, что дивиденды из источников в США для нерезидента обычно облагаются удержанием по ставке 30 процентов либо по меньшей ставке, если применимо налоговое соглашение и инвестор корректно заявил право на льготу через W-8BEN. Поэтому налоговые последствия необходимо проверять не только в штатах, но и с учетом законодательства страны налогового резидентства инвестора.

При выборе актива разумнее оценивать не только дивидендный доход (USD), но и потенциальное изменение стоимости самой акции. Итоговый ROI может складываться из двух компонентов: полученных распределений и прироста либо снижения рыночной стоимости позиции. Акция с меньшей текущей выплатой потенциально может занимать важное место в портфеле, если бизнес демонстрирует устойчивый рост денежных потоков.

Как снизить риски

Главная ошибка начинающего инвестора заключается в восприятии REIT как полного аналога банковского депозита. Стоимость акций способна существенно меняться, дивиденды не являются гарантированными, а сектор недвижимости чувствителен к процентным ставкам, состоянию экономики и стоимости финансирования.

Защита капитала начинается с диверсификации. Можно распределять средства между жилой недвижимостью, логистикой, торговыми объектами и дата-центрами, а также постепенно формировать позиции вместо единовременной покупки. Дополнительно необходимо учитывать валютные риски, комиссии брокера, налог на дивиденды (W-8BEN), правила вывода средств и собственные налоговые обязательства.

Руслан Аверин рассматривает американские REITs как инструмент, позволяющий приблизиться к рынку недвижимости США без непосредственного владения отдельным зданием. Для украинского инвестора такая модель особенно интересна возможностью работать дистанционно, формировать инвестиционный портфель в долларах и получать дивидендные выплаты от публичных компаний. Перед покупкой необходимо изучить отчетность эмитента, долговую нагрузку, структуру арендаторов, историю распределений и текущую оценку стоимости акций. Такой подход позволяет воспринимать дивиденды не как обещанный пассивный доход, а как один из элементов долгосрочной инвестиционной стратегии.